Przepisanie mieszkania u notariusza w Łodzi

Jak przepisać mieszkanie? Poznaj dostępne rozwiązania

Choć potocznie mówimy o „przepisaniu mieszkania”, w języku prawnym kryje się pod tym pojęciem kilka różnych czynności, z których każda prowadzi do celu inną drogą. Do najczęściej wybieranych rozwiązań należą umowa darowizny, darowizna z ustanowieniem służebności, umowa o dożywocie oraz przekazanie nieruchomości w testamencie. Każda z tych metod ma swoje specyficzne zalety i wady, a także wiąże się z różną wysokością ponoszonych kosztów. Różnią się one momentem przejścia własności, poziomem zabezpieczenia interesów osoby przekazującej mieszkanie oraz konsekwencjami podatkowymi. Poniżej omawiamy każdą z nich, aby pomóc Państwu podjąć świadomą i najlepszą dla Państwa rodziny decyzję.

Umowa darowizny – najpopularniejsza forma przekazania nieruchomości

Najczęściej wybieraną drogą do przepisania mieszkania jest umowa darowizny. Jej istotę definiuje art. 888 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Jest to więc czynność z założenia nieodpłatna, motywowana chęcią bezinteresownego wzbogacenia drugiej osoby. Z tego względu w praktyce notarialnej najczęściej spotykamy się z darowiznami w kręgu najbliższej rodziny.

Cały proces, ze względu na przedmiot umowy, musi odbyć się w kancelarii notarialnej. Zgodnie z prawem, każda umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Jak to wygląda w praktyce? – Po dostarczeniu niezbędnych dokumentów, notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego, weryfikując stan prawny nieruchomości i dbając o to, by umowa w pełni zabezpieczała interesy stron. Własność mieszkania przechodzi na obdarowanego już w chwili podpisania aktu notarialnego. Późniejszy wpis w księdze wieczystej, o który wnioskuje notariusz, jest jedynie formalnym potwierdzeniem tego faktu.

Czy darowiznę można cofnąć?

Tak, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach. Kodeks cywilny (art. 898) przewiduje taką możliwość w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego, która manifestuje się wrogim i krzywdzącym zachowaniem wobec darczyńcy.

Umowa darowizny ze służebnością osobistą mieszkania

To rozwiązanie, które łączy w sobie cechy darowizny z zabezpieczeniem interesów darczyńcy. Polega ono na tym, że darczyńca przekazuje własność mieszkania obdarowanemu, ale jednocześnie zastrzega dla siebie dożywotnie i nieodpłatne prawo do zamieszkiwania w tym lokalu (lub jego części). Prawo to, zwane służebnością osobistą, jest wpisywane do działu III księgi wieczystej i skutecznie chroni darczyńcę – nawet jeśli obdarowany sprzeda mieszkanie, prawo służebności pozostaje w mocy.

Umowa o dożywocie

Jest to zupełnie odrębny typ umowy, w której przeniesienie własności mieszkania następuje w zamian za dożywotnie utrzymanie. Właściciel nieruchomości (dożywotnik) zbywa jej własność, a nabywca zobowiązuje się, zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb. To rozwiązanie daje zbywcy znacznie szersze gwarancje niż służebność, zapewniając kompleksową opiekę aż do śmierci.

Przekazanie w spadku (testament)

Mieszkanie można również przekazać konkretnej osobie w drodze testamentu. Należy jednak pamiętać, że jest to czynność o zupełnie innym charakterze. W przeciwieństwie do darowizny czy umowy o dożywocie, testament wywołuje skutki prawne dopiero po śmierci testatora. Oznacza to, że osoba wskazana w testamencie stanie się właścicielem lokalu dopiero po przeprowadzeniu postępowania spadkowego.

Darowizna na rzecz małoletniego dziecka

Prawo chroni interesy dzieci, dlatego przyjęcie przez nie darowizny obciążonej jakimikolwiek długami (np. hipoteką) wymaga uprzedniej zgody sądu opiekuńczego. Jeśli jednak mieszkanie jest wolne od wszelkich obciążeń, co potwierdzają odpowiednie zaświadczenia, rodzice mogą przyjąć darowiznę w imieniu dziecka bez tej formalności.

Dokumenty potrzebne do umowy darowizny mieszkania u notariusza

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie intercyzy,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL.

Dodatkowo, w zależności o formy własności mieszkania należy również dostarczyć:

Dla mieszkania własnościowego (odrębna nieruchomość):

• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• warunki i data wydania mieszkania.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej – kluczowy dokument, określający komu przysługuje prawo do lokalu oraz informujący o ewentualnych zadłużeniach.
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• warunki i data wydania mieszkania.

Koszty przepisania mieszkania – podatki i opłaty notarialne

Przy każdej umowie darowizny notariusz jest zobowiązany pobrać należne opłaty sądowe i podatki oraz własne wynagrodzenie (taksę notarialną).

Podatek od spadków i darowizn

To najważniejsza kwestia. Na szczęście, w przypadku darowizn w najbliższej rodzinie, prawo przewiduje całkowite zwolnienie z podatku. Zgodnie z art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn, tzw. grupa zerowa obejmująca małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jest w pełni zwolniona z tego obowiązku. Notariusz odnotowuje ten fakt w akcie notarialnym. W przypadku darowizn na rzecz dalszych krewnych lub osób niespokrewnionych, podatek jest naliczany według skali progresywnej.

Tak samo, jak ma to miejsce w przypadku podatku PCC, podstawą wyliczania podatku od darowizny jest wartość rynkowa nieruchomości podlegająca weryfikacji przez pracowników urzędu skarbowego.

Ustawa oposid ustanawia 3 grupy podatkowe oraz tzw. grupę „0” :

• I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa – inni nabywcy.
• grupa 0 – całkowite zwolnienie z podatku, które obejmuje darowiznę na rzecz małżonka, zstępnego (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnego (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy; zwolnienie regulowane jest w Art. 4a Ustawy oposid. 

W przypadku darowizny mieszkania, w zależności od przynależności do określonej grupy podatkowej, stawki podatku przyjmują następujące wartości:

Opłaty sądowe

Wpis prawa własności w księdze wieczystej – 200 zł.

Wpis służebności osobistej w księdze wieczystej – 200 zł.

Taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza)

Wysokość taksy jest uzależniona od wartości rynkowej mieszkania i regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Stawki są progresywne, a ich wysokość dokładnie wyjaśniamy w sekcji temu poświęconej.

Koszt notariusza przy darowiźnie mieszkania w roku 2025

Na całkowity koszt przepisania mieszkania w formie darowizny składają się:

• Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza liczona on wartość przedmiotu umowy, powiększone o podatek VAT 23%.
• Koszt sporządzenia wypisów – 6 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę.
• Podatek od spadków i darowizn – w wysokości 2% ceny sprzedaży.
• Opłaty sądowe – za założenie księgi wieczystej lub dokonanie w niej wpisów.

Wysokość taksy za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

W przypadku darowizny mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkania obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wynosi 200 zł plus VAT.

Przykładowe wyliczenie wysokości taksy notarialnej dla mieszkania o wartości 650 000 zł.
Podstawa do wyliczenia: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Obliczenie: 1010 zł + (650 000 zł – 60 000 zł) * 0,4% = 1010 zł + 590 000 zł * 0,4% = 1010 zł + 2360 zł = 3370 zł.
Do tej kwoty należy doliczyć 23% VAT, co daje nam: 3370 zł * 1,23 = 4 145,10 zł.

W naszej Kancelarii Notarialnej Anny Żurowskiej-Fuks i Jana Machy podchodzimy do każdej sprawy z najwyższą starannością i empatią. Zawsze służymy pomocą, wyjaśniamy zawiłości prawne prostym językiem i dbamy o komfortową, bezstresową atmosferę. Jeśli planują Państwo przepisanie mieszkania, zapraszamy do naszej kancelarii notariusz łódź chojny. Chętnie przeanalizujemy Państwa sytuację i pomożemy wybrać najkorzystniejsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie.