Umowa sprzedaży działki – regulacje prawne
Planując sprzedaż działki w Łodzi, należy pamiętać o fundamentalnej zasadzie polskiego prawa – każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten, określony wprost w art. 158 Kodeksu cywilnego, został wprowadzony pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jakakolwiek inna forma umowy (np. zwykła umowa pisemna) nie wywoła skutku prawnego w postaci przeniesienia własności. Ustawodawca świadomie narzucił tę formę, aby zapewnić maksymalne bezpieczeństwo i pewność obrotu tak cennymi dobrami, jakimi są grunty.
W tym procesie notariusz pełni rolę bezstronnego strażnika legalności i bezpieczeństwa transakcji. Naszym zadaniem, jako notariuszy, jest nie tylko spisanie Państwa woli, ale przede wszystkim jej weryfikacja i ubranie w ramy zgodne z obowiązującymi przepisami. Czuwamy nad tym, aby treść umowy sprzedaży działki była precyzyjna, zrozumiała i w pełni zabezpieczała interesy obu stron – zarówno Sprzedającego, jak i Kupującego.
Sama istota umowy sprzedaży, zdefiniowana w art. 535 Kodeksu cywilnego, polega na zobowiązaniu się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności działki i jej wydania, podczas gdy kupujący zobowiązuje się ją odebrać i zapłacić umówioną cenę. Akt notarialny stanowi oficjalne i niepodważalne potwierdzenie tych wzajemnych zobowiązań, eliminując ryzyko przyszłych sporów i niejasności.
Rodzaje działek – co warto wiedzieć
Choć potocznie używamy ogólnego terminu „działka”, z prawnego punktu widzenia przedmiotem sprzedaży jest zawsze nieruchomość gruntowa. To właśnie ten rodzaj nieruchomości, obok lokali i budynków, stanowi podstawę obrotu na rynku. Wpis w księdze wieczystej jest ostatecznym poświadczeniem prawa własności, a każda zmiana właściciela, aby była prawnie skuteczna, wymaga formy aktu notarialnego.
W praktyce naszej kancelarii notarialnej w Łodzi Chojny spotykamy się z różnymi rodzajami nieruchomości gruntowych, z których każda ma swoją specyfikę i podlega nieco innym regulacjom. Do najczęstszych należą:
- Działki budowlane: To absolutnie najpopularniejszy przedmiot transakcji. Są to grunty, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zostały przeznaczone pod zabudowę – czy to mieszkaniową (jedno- lub wielorodzinną), usługową, czy też pod obiekty handlowe lub tereny sportowe. Ich kluczową cechą jest spełnienie wymogów niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji, takich jak odpowiedni rozmiar, dostęp do drogi publicznej i mediów.
- Działki rolne: Grunty sklasyfikowane w ewidencji jako użytki rolne. Ich obrót podlega często dodatkowym regulacjom, wynikającym z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy pamiętać, że ewentualna zabudowa na takiej działce (np. budowa domu) wymaga wcześniejszego uzyskania zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co jest osobną procedurą administracyjną.
- Działki leśne: Grunty oznaczone w ewidencji jako las (Ls), których sprzedaż również wiąże się ze szczególnymi uwarunkowaniami, m.in. z prawem pierwokupu przysługującym Lasom Państwowym.
- Działki siedliskowe: Są to grunty pod istniejącą lub planowaną zabudową zagrodową, ściśle związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
- Działki inwestycyjne: Szerokie pojęcie obejmujące grunty przeznaczone pod działalność komercyjną, np. budowę biurowców, magazynów czy parków handlowych.
A co z ogródkiem działkowym (ROD)?
Warto w tym miejscu wspomnieć o popularnych rodzinnych ogrodach działkowych (ROD). Transakcja dotycząca takiego ogródka to temat, który często budzi wątpliwości. Należy bowiem pamiętać, że w tym przypadku nie dochodzi do sprzedaży prawa własności gruntu – ten najczęściej należy do Skarbu Państwa, gminy lub stowarzyszenia ogrodowego. Przedmiotem umowy jest przeniesienie prawa do działki, czyli swoistego prawa do użytkowania gruntu i własności znajdujących się na nim nasadzeń, altan i innych obiektów. Taka umowa, dla swojej ważności, wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Etapy transakcji u notariusza – od umowy przedwstępnej do przeniesienia własności
Proces sprzedaży działki często dzieli się na dwa główne etapy, choć nie zawsze oba są konieczne.
Umowa przedwstępna – czy jest konieczna? Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale w wielu przypadkach okazuje się niezwykle użyteczna. Podpisuje się ją, gdy strony chcą „zarezerwować” transakcję, a kupujący potrzebuje czasu na zorganizowanie finansowania (np. uzyskanie kredytu bankowego). Umowa ta może mieć formę cywilnoprawną, jednak zawarcie jej w formie aktu notarialnego daje stronom znacznie silniejszą ochronę prawną. Przy umowie przedwstępnej zazwyczaj pojawia się zadatek lub zaliczka. Warto znać różnicę – zadatek (regulowany w art. 394 K.c.) w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron pozwala drugiej od umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka jest po prostu częścią ceny i w razie niedojścia umowy do skutku, podlega zwrotowi.
Umowa sprzedaży (przenosząca własność) – finał transakcji To kulminacyjny moment całego procesu. Strony spotykają się w kancelarii notarialnej, gdzie notariusz odczytuje na głos treść aktu notarialnego, wyjaśniając wszelkie niejasności i upewniając się, że obie strony w pełni rozumieją jego treść i skutki prawne. Po odczytaniu, strony i notariusz składają swoje podpisy. Z chwilą podpisania umowy sprzedaży, prawo własności do działki przechodzi na kupującego. Notariusz składa również w imieniu stron odpowiednie wnioski do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmian w księdze wieczystej.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania u notariusza
Kluczem do sprawnego przeprowadzenia transakcji jest odpowiednie przygotowanie. Zgromadzenie kompletu dokumentów jeszcze przed pierwszą wizytą w kancelarii znacząco przyspiesza cały proces. Zachęcamy do zapoznania się z informacjami dotyczącymi dokumentów przekazywanymi notariuszowi w związku z realizowanymi czynnościami.
Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:
- dane osobowe stron umowy:
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie intercyzy,
- nr dowodu osobistego lub paszportu
- PESEL.
Dodatkowo należy również dostarczyć:
- numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
- podstawa nabycia działki, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów dla działki;
- jeżeli działka jest zabudowana – okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
- jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
- jeżeli działka powstała w wyniku podziału – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
- oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
- jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
- umowa kredytowa, jeżeli nabycie lokalu jest finansowane z kredytu,
- cena sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty:gotówką lub przelewem,
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- warunki i data wydania działki.
Koszt notariusza przy sprzedaży działki w roku 2025
Na całkowity koszt transakcji ponoszony zazwyczaj przez stronę kupującą składają się:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza liczona on wartość przedmiotu umowy, powiększone o podatek VAT 23%.
- Koszt sporządzenia wypisów – 6 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – w wysokości 2% ceny sprzedaży.
- Opłaty sądowe – za założenie księgi wieczystej lub dokonanie w niej wpisów.
Wysokość taksy za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
Przy sprzedaży obowiązują następujące stawki podstawowe:
- 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.
Opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wynosi 200 zł plus VAT.
Przykładowe wyliczenie wysokości taksy notarialnej dla działki o wartości 320 000 zł.
Podstawa do wyliczenia: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Obliczenie: 1010 zł + (320 000 zł – 60 000 zł) * 0,4% = 1010 zł + 260 000 zł * 0,4% = 1010 zł + 1040 zł = 2050 zł.
Do tej kwoty należy doliczyć 23% VAT, co daje nam: 2050 zł * 1,23 = 2521,50 zł brutto.
Sprzedaż działki to proces wieloetapowy, jednak dzięki profesjonalnemu wsparciu notariusza przebiega on bezpiecznie i sprawnie. Jeśli planują Państwo transakcję na terenie Łodzi lub okolic, zapraszamy do naszej Kancelarii Notarialnej Łódź-Chojny. Chętnie udzielimy Państwu wszelkich informacji i pomożemy przygotować się do tej ważnej czynności.