Forma aktu notarialnego – dlaczego jest obligatoryjna?
Kategoryczny wymóg zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego wynika wprost z przepisów prawa. Podstawę stanowi tu art. 158 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa tę własność przenosząca, muszą być sporządzone w tej szczególnej formie. Niezachowanie formy aktu notarialnego skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej. Oznacza to, że umowa zawarta w jakiejkolwiek innej formie – na przykład pisemnej – nie wywoła zamierzonego skutku w postaci przeniesienia własności lokalu.
Przedmiot umowy – co faktycznie sprzedajemy w Białymstoku?
Kluczową kwestią, determinującą zakres wymaganych dokumentów, jest forma prawna zbywanego lokalu. W obrocie prawnym spotykamy się najczęściej z dwiema zasadniczymi formami własności mieszkania, których rozróżnienie jest fundamentalne dla prawidłowego przebiegu transakcji sprzedaż mieszkania Białystok.
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość
Jest to najpełniejsza forma własności, uregulowana w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właścicielowi przysługuje nie tylko prawo do samego lokalu, ale również związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt pod budynkiem oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. klatki schodowe, windy, dach). Dla każdego takiego lokalu obligatoryjnie prowadzona jest księga wieczysta, będąca podstawowym źródłem informacji o jego stanie prawnym.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
W tym przypadku właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Osobie uprawnionej przysługuje natomiast ograniczone prawo rzeczowe, zwane spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Status tych praw określa Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Dla takiego prawa można założyć księgę wieczystą, co jest warunkiem koniecznym np. przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Należy odróżnić je od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które jest niezbywalne i nie podlega sprzedaży.
Umowa sprzedaży mieszkania – treść i rola notariusza
Treść umowy sprzedaży mieszkania jest każdorazowo przygotowywana przez notariusza. Nie jest to gotowy formularz, lecz dokument precyzyjnie odzwierciedlający indywidualne ustalenia poczynione między stroną sprzedającą a kupującą. Notariusz, wysłuchawszy woli stron, nadaje jej formę zgodną z literą prawa, dbając o to, by wszystkie postanowienia były jasne, zrozumiałe i nie budziły wątpliwości interpretacyjnych w przyszłości.
Każdy akt notarialny dokumentujący sprzedaż mieszkania musi zawierać szereg obligatoryjnych elementów, które stanowią jego fundament. Do najważniejszych z nich należą: dokładne oznaczenie stron umowy, precyzyjny opis przedmiotu transakcji (w tym adres, powierzchnia i numer księgi wieczystej), jednoznacznie określona cena sprzedaży, a także szczegółowe warunki i terminy zapłaty oraz wydania lokalu nabywcy.
Notariusz posiadający bogate doświadczenie w obsłudze rynku nieruchomości jest gwarantem prawidłowości wszystkich zapisów umownych i ich zgodności z obowiazujacym prawem. Jako osoba zaufania publicznego, rejent stoi na straży słusznych interesów obu stron transakcji, zapewniając im równe traktowanie i pełne bezpieczeństwo prawne całego przedsięwzięcia.
Przebieg transakcji – sprzedaż mieszkania krok po kroku
Chociaż każda transakcja ma swój indywidualny charakter, jej przebieg można ująć w kilku kluczowych etapach.
- Krok 1 – Umowa przedwstępna (opcjonalnie). Jest to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Określa się w niej cenę, termin zawarcia umowy końcowej oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Forma aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej zapewnia kupującemu najsilniejszą ochronę, w tym możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Krok 2 – Kompletowanie dokumentów. To zasadniczy etap przygotowawczy. Ostateczny wykaz dokumentów jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stanu prawnego nieruchomości. Zachęcam do wcześniejszego kontaktu z Kancelarią w celu precyzyjnego określenia listy niezbędnych zaświadczeń i odpisów.
- Krok 3 – Zawarcie umowy sprzedaży. W umówionym terminie strony stawiają się w kancelarii, przedstawiając ważne dokumenty potwierdzajace tożsamość. Odczytuję na głos treść aktu notarialnego, wyjaśniam jego zapisy i odpowiadam na wszelkie pytania. Po upewnieniu się, że treść dokumentu jest w pełni zrozumiała i zgodna z wolą stron, następuje jego podpisanie.
Niezbędne dokumenty – co przygotować przed wizytą?
W celu sprawnego przeprowadzenia transakcji, proszę o przygotowanie następujących danych i dokumentów:
Dane stron umowy:
- imiona, nazwiska, imiona rodziców,
- adres zamieszkania, numer PESEL,
- seria, numer i termin ważności dowodu osobistego lub paszportu,
- stan cywilny (w przypadku istnienia umowy majątkowej małżeńskiej, tzw. intercyzy, konieczny będzie jej wypis).
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania u notariusza
Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:
- dane osobowe stron umowy:
- imiona i nazwiska, imiona rodziców,adres zamieszkania,
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie intercyzy,
- nr dowodu osobistego lub paszportu
- PESEL.
Dodatkowo, w zależności o formy własności mieszkania będącego przedmiotem umowy sprzedaży należy również dostarczyć:
Dla mieszkania własnościowego czyli lokalu stanowiącego odrębna nieruchomość:
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
- zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- wypis z rejestru lokali,
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- warunki i data wydania mieszkania.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej – kluczowy dokument, określający komu przysługuje prawo do lokalu oraz informujący o ewentualnych zadłużeniach.
- numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
- podstawa nabycia, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie z administracji/spółdzielni o wysokości zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- wypis z rejestru lokali,
- umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
- warunki i data wydania mieszkania.
Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek wątpliwości dotyczące opisanych wyżej dokumentów i informacji, prosimy o kontakt z kancelarią. Dokładnie wszystko wytłumaczymy i doradzimy, jak najszybciej je skompletować.
Podatek PCC przy sprzedaży mieszkania
Obowiązujące przepisy prawa zobowiązują notariusza do pobrania od kupującego podatku PCC, którego wysokość określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Transakcja sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, która zazwyczaj jest ceną sprzedaży.
Czy można zaniżyć wartość mieszkania celem obniżenia podatku PCC
Przepisy nie obligują notariusza do weryfikacji zadeklarowanej w umowie wartości mieszkania. Do sprawdzenia, czy wartość figurująca w umowie odpowiada cenie rynkowej zobowiązani są urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie osoby sprawdzającej została zaniżona, strony zostaną wezwane do jej skorygowania. Jeżeli również skorygowana wartość zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.
Koszt notariusza przy sprzedaży mieszkania w roku 2025
Na całkowity koszt transakcji ponoszony przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy o sprzedaż mieszkania w kancelarii notarialnej składają się:
- taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza liczona od wartość przedmiotu umowy;
- taksa notarialna za złożenie wniosku w w sądzie o wpis do hipoteki;
- koszt sporządzenia wypisów – 6 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę;
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – w wysokości 2% ceny sprzedaży;
- opłaty sądowe – za założenie księgi wieczystej lub dokonanie w niej wpisów.
Wysokość taksy notarialnej za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie określa stawkę maksymalną. Notariusz określi wysokość taksy notarialnej na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
W przypadku sprzedaży mieszkania wysokość taksy notarialnej obniżona jest o połowę od następujących stawek podstawowych:
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
Opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wynosi 200 zł plus VAT.
Przykład: wyliczenie wysokości taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania o wartości 550 tys. zł.
- Ustalenie progu widełek – wartość 550 000 zł mieści się w progu od 60 000 zł do 1 000 000 zł.
- Obliczenie nadwyżki – obliczamy kwotę powyżej dolnej granicy progu: 550 000 zł – 60 000 zł = 490 000 zł
- Zastosowanie wzoru – wzór dla tego progu to: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki:
- obliczenie części procentowej: 0,4% × 490 000 zł = 1 960 zł
- suma stawki podstawowej: 1 010 zł + 1 960 zł = 2 970 zł
- Zastosowanie zniżki 50% – stawkę podstawową dla umowy sprzedaży mieszkania obniża się o połowę: 2 970 zł / 2 = 1 485 zł netto (taksa notarialna)
- Doliczenie podatku VAT – do kwoty netto należy doliczyć 23% podatku VAT: 1 485 zł × 23% = 341,55 zł
- Kwota końcowa – suma taksy netto i podatku VAT daje ostateczną kwotę do zapłaty: 1 485 zł + 341,55 zł = 1 826,55 zł brutto
W celu uzyskania precyzyjnej kalkulacji kosztów dla Państwa transakcji zapraszam do kontaktu z Kancelarią.