Sprzedaż działki u notariusza w Pabianicach

Notariusz Olga Szczęsna w Pabianicach sporządza w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży działek (nieruchomości gruntowych), a w przypadku sprzedaży działek rekreacyjnych (prawa do korzystania z ogródka działkowego) poświadcza podpisy. Notariusz doradza co do treści umowy chroniącej interesy stron oraz wskazuje możliwe sposoby zabezpieczenie płatności. W razie potrzeby, w kancelarii podpisać można umowę przedwstępną sprzedaży działki. Czynności przeprowadzane są sprawnie, w krótkich terminach.

Sprzedaż działki notariusz Pabianice

Jak przebiega zakup działki

Zgodnie z obowiązującym prawem, sprzedaż działki, czyli nieruchomości gruntowej, wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce sprzedaż działki odbywa się tak, że po znalezieniu nieruchomości, klienci zwracają się do notariusza w celu przygotowania umowy sprzedaży nieruchomości, zwykle wraz z umową przedwstępną.

Na podstawie przedstawionych dokumentów notariusz sporządza umowę chroniącą interesy obu stron, zapewniającą bezpieczeństwo prawne zawieranej transakcji.

W akcie notarialnym umowy notariusz obowiązkowo zamieszcza wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisów na podstawie zawartej umowy. Notariusz składa wniosek elektronicznie jeszcze tego samego dnia, a następnie wszystkie dokumenty wraz z wypisem aktu notarialnego wysyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Kupujący staje się właścicielem nieruchomości już z chwilą zawarcia umowy, a wpis do księgi wieczystej, który następuje w późniejszym czasie, jest tylko tego potwierdzeniem.

Jeśli z różnych względów sprzedaż działki nie może odbyć się natychmiast, strony proszą o przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki.

Jeżeli sprzedawana działka jest tzw. ogródkiem działkowym, formalnie nie dochodzi o sprzedaży nieruchomości, ale do przeniesienia praw do działki, zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (ustawa o ROD).

Sprzedaż działki – dokumenty i informacje potrzebne do zawarcia umowy

Stawiając się u notariusza w celu spisania aktu notarialnego umowy sprzedaży działki, przygotuj następujące dokumenty i informacje:

  • dane osobowe stron (kupujących i sprzedających):
    • imiona i nazwisko, 
    • imiona rodziców, 
    • stan cywilny, 
    • nr dowodu osobistego lub paszportu 
    • PESEL, 
    • adres zamieszkania;
  • numer księgi wieczystej,
  • określić podstawę nabycia sprzedawanej działki, np poprzez okazanie:
    • wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
    • w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
    • postanowienia sądu w sprawie o zasiedzenie, dział spadku, zniesienie współwłasności;
  • zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, jeśli nabycie sprzedawanej działki nastąpiło po 1 stycznia 2007 roku i gdy podstawą nabycia działki jest:
    • spadek lub
    • darowizna lub 
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności;
  • zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki;
  • wyrys z mapy ewidencyjnej, jeśli nieruchomość jest zabudowana oraz gdy następuje nabycie jednej z kilku działek ujawnionych w tej samej księdze wieczystej;
  • jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
  • oświadczenia (zaświadczenia) banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
  • zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości/opłaty za użytkowanie wieczyste,
  • jeżeli działka jest zabudowana, należy podać podstawowe informacje na temat budynków (ilość kondygnacji, powierzchnia, przeznaczenie budynków) oraz okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
  • jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego oraz zawierające zobowiązanie banku do wydania dokumentu wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
  • dowód opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu,
  • umowa przedwstępna, jeżeli została zawarta,
  • umowa kredytowa, jeżeli nabycie lokalu jest finansowane z kredytu,
  • cena sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty:
    • gotówką lub przelewem,
    • numer konta bankowego, na które ma być dokonana płatność ceny,
    • termin zapłaty;
  • data i warunki wydania działki;

Sprzedaż działki rekreacyjnej (ogródka działkowego, ROD)

Umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego (nie wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o ROD, umowa przeniesienia prawa do działki powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W praktyce oznacza to, że strony i tak stawiają się u notariusza w celu podpisania umowy. Nawet jeśli umowa nie ma postaci aktu notarialnego (choć taką być), zawierana jest w obecności notariusza, aby ten mógł potwierdzić tożsamość osób składających podpisy.

Umowa sprzedaży działki (nieruchomości gruntowej) – wzór

Każda spisywana u nas umowa sprzedaży działki ściśle odpowiada specyfice konkretnej sytuacji prawnej. Treść takiej umowy każdorazowo powinna być skonsultowana z obeznanym w materii prawnikiem. Zamieszczony poniżej wzór umowy sprzedaży działki należy traktować wyłącznie poglądowo.

Wzór umowy sprzedaży działki (nieruchomości gruntowej) – tekst w formacie RTF.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Jeśli umowa sprzedaży działki (nieruchomości gruntowej) nie może być zawarta natychmiast, zabezpieczeniem zabezpieczenia zawarcia w przyszłości transakcji może być umowa przedwstępna. Zgodnie z art. 389 – 390 ustawy Kodeks cywilny, umowa przedwstępna zobowiązuje jedną ze stron lub obie strony do zawarcia w przyszłości określonej umowy, zwykle umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego znacznie lepiej zabezpiecza interesy stron, niż zwykła umowa pisemna, ponieważ strony w oparciu o nią mają prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży, i ewentualnie sądownie je wymusić, jeśli druga strona się od zawarcia uchyla. Umowa przedwstępna powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży działki, to jest określenie stron umowy, przedmiotu sprzedaży, ceny oraz terminu realizacji.

Zabezpieczenie płatności przy sprzedaży działki

Warto wiedzieć, że ważności umowy sprzedaży działki nie można uzależnić od faktu dokonania płatności. W momencie podpisania umowy przez sprzedającego, kupującego oraz notariusza, kupujący staje się właścicielem nieruchomości. Pewnym rozwiązaniem kłopotliwej sytuacji jest dokonanie natychmiastowego przelewu elektronicznego podczas podpisywania umowy w kancelarii notarialnej. Z praktyki kancelarii wynika, że zawsze do zapłaty dochodzi. Kłopoty w tym przypadku mają różny charakter – czasem są natury technicznej, a czasem leżą po stronie banku.

Sprawdzonym sposobem na zabezpieczenie płatności jest podpisywane u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie takie zawiera obowiązek dłużnika (kupującego nieruchomość) do zapłaty ceny nabycia oraz określa termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Posiadając taki akt notarialny wierzyciel może wystąpić bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu wszcząć postępowanie egzekucyjne. Dochodzenie należności odbywa się szybko i sprawnie, bo procedura nie wymaga już sądowego dochodzenia należności.

Opłaty sądowe związane ze sprzedażą działki

Wysokość opłat sądowych związanych ze sprzedażą działki wynika z zapisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

  • wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł
  • odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 100 zł
  • sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 100 zł.

Opłaty sądowe pobiera notariusz.

Podatki związane ze sprzedażą działki

Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC), sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. W praktyce jest to cena sprzedaży nieruchomości. Jeśli cena sprzedaży w ocenie w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli cena po korekcie nadal wydaje się zaniżona, urząd powołuje biegłego w celu określenia wartości rynkowej będącej podstawą opodatkowania PCC. W przypadku, gdy wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy sprzedaży działki, koszty opinii ponosi podatnik (Art. 2 ustawy o PCC).

W przypadku sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego, czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1%, a do zapłatypodatku obowiązany jest nabywający prawo do korzystania z ogródka działkowego. 

Cena sporządzenia umowy sprzedaży działki u notariusza

Opłaty związane ze sprzedażą działki pobierane są przez notariusza. Składają się na nie:

Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego umowy działki ustalana jest indywidualnie. Maksymalną wysokość opłaty określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i wynosi ona 710 zł do 10 000 zł.