Czym jest najem okazjonalny i dlaczego warto go wybrać?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, uregulowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest on dedykowany osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jego nadrzędnym celem jest uproszczenie i przyspieszenie procedury ewentualnej eksmisji lokatora po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
Zasady prawne dotyczące umowy najmu okazjonalnego określają szczegółowo przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To właśnie ta ustawa wskazują, że taka umowa najmu lokalu mieszkalnego, odnosi się do lokalu własności osoby fizycznej i może być zawarta na oznaczony czas, nie dłuższy niż 10 lat.
Główna zaleta tej umowy polega na tym, że najemca, jeszcze przed wprowadzeniem się do lokalu, składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki temu, w przypadku problemów z odzyskaniem nieruchomości, właściciel może wszcząć postępowanie egzekucyjne znacznie szybciej, omijając długotrwały i skomplikowany proces sądowy o eksmisję. To potężne narzędzie, które daje wynajmującemu realne poczucie bezpieczeństwa.
Rola notariusza w umowie najmu okazjonalnego
Wbrew częstym pytaniom, notariusz zazwyczaj nie sporządza całej umowy najmu okazjonalnego. Umowę tę strony mogą przygotować samodzielnie. Zadaniem notariusza jest natomiast zadbanie o jej kluczowe, wymagane prawem załączniki, które stanowią o jej skuteczności. To właśnie te dokumenty odróżniają najem okazjonalny od zwykłego.
Komplet dokumentów, które zabezpieczają umowę, składa się z trzech oświadczeń najemcy:
1. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – kluczowy dokument To najważniejszy element, który bezwzględnie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. W treści tego oświadczenia najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, które może zostać wystosowane po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. Co najistotniejsze, najemca poddaje się w tym zakresie rygorowi egzekucji wprost z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Mówiąc prościej, jest to rodzaj „zgody na skróconą ścieżkę” odzyskania lokalu, dzięki której właściciel, po uzyskaniu od sądu klauzuli wykonalności, może skierować sprawę bezpośrednio do komornika.
2. Wskazanie innego lokalu – adres zastępczy Najemca musi złożyć pisemne oświadczenie, w którym wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku wykonania egzekucji. Jest to gwarancja dla wynajmującego, że najemca ma realną alternatywę mieszkaniową i nie będzie mógł powoływać się na brak miejsca do zamieszkania.
3. Zgoda właściciela lokalu zastępczego – pewność dla wynajmującego Do kompletu dokumentów należy dołączyć oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego w punkcie drugim. Osoba ta wyraża zgodę na zamieszkanie w jej nieruchomości przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Choć ustawa nie narzuca formy tego dokumentu, w praktyce dla pełnego bezpieczeństwa wynajmującego wymaga się, aby podpis na tej zgodzie był notarialnie poświadczony. Daje to pewność, że oświadczenie pochodzi od właściwej osoby.
Umowa najmu okazjonalnego – wzór z załącznikami
Rozumiemy, że przygotowanie kompletnej i bezpiecznej umowy najmu okazjonalnego może wydawać się wyzwaniem. Aby ułatwić Państwu ten proces, przygotowaliśmy zestaw wzorów dokumentów, które stanowią solidny punkt wyjścia do stworzenia umowy dopasowanej do Państwa indywidualnych potrzeb. Proszę jednak pamiętać, że są to jedynie przykłady – każdy wynajem ma swoją specyfikę, dlatego zawsze warto dostosować zapisy do konkretnej sytuacji.
Pamiętaj o kluczowej roli notariusza
Warto przy tym podkreślić fundamentalną kwestię: o ile umowę i większość oświadczeń można oprzeć na poniższych wzorach, o tyle oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, aby było w pełni skuteczne, musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego w kancelarii. Pobranie naszego wzoru jest więc jedynie przygotowaniem projektu, któremu ostateczną formę i moc prawną nadaje dopiero notariusz. Dla pełnego bezpieczeństwa wynajmu rekomendujemy również notarialne poświadczenie podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego.
Komplet dokumentów do pobrania
Poniżej znajdą Państwo komplet darmowych wzorów w formacie .docx (Microsoft Word), gotowych do edycji:
- Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego – [plik do pobrania]
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (projekt do aktu notarialnego) – [plik do pobrania]
- Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu – [plik do pobrania]
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody – [plik do pobrania]
- Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu – [plik do pobrania]
Najem okazjonalny u notariusza – cena w roku 2025
Wysokość taksy za czynności notarialne podejmowane przez notariusza reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku każdej planowanej czynności notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.
Wydatki związane z notarialnym zabezpieczeniem umowy najmu okazjonalnego są niewspółmiernie niskie w stosunku do potencjalnych kosztów i problemów związanych z procesem sądowym o eksmisję. Na całkowity koszt składają się następujące elementy:
- Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji Maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza za sporządzenie tego aktu jest regulowana przepisami i nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W roku 2025 wysokość minimalnego wynagrodzenia wynosi 4666 zł, a wiec 1/10 z tej wartości to 467 zł. Jest to główny i najważniejszy koszt całej procedury.
- Taksa za poświadczenie podpisu Jeśli strony zdecydują się na notarialne poświadczenie podpisu na zgodzie właściciela lokalu zastępczego, koszt ten jest stały i znacznie niższy. Wynosi on 20 zł netto za jeden podpis.
- Koszt wypisów aktu notarialnego Notariusz przygotowuje tzw. wypisy aktu notarialnego, czyli jego oficjalne kopie mające moc oryginału. Dla umowy najmu okazjonalnego potrzebny będzie co najmniej jeden wypis dla wynajmującego. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą stronę dokumentu.
- Podatek VAT Do wszystkich powyższych kwot netto należy doliczyć podatek od towarów i usług (VAT) w stawce 23%.
Podsumowanie kosztów – przykładowa kalkulacja
Załóżmy, że sporządzamy akt poddania się egzekucji i jeden jego wypis (akt ma 3 strony):
- Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji: 467 zł
- Taksa notarialna za poświadczenie podpisu – 20 zł
- Taksa notarialna za wypisy (3 strony x 6 zł): 18 zł
- Suma netto: 505 zł
- Podatek VAT (23%): 116,15 zł
- Łączny koszt brutto: 621,15 zł
Jak widać, jest to rozsądna inwestycja w spokój i bezpieczeństwo prawne wynajmu. Zapraszamy do naszej kancelarii notariusz łódź chojny – chętnie odpowiemy na wszelkie dodatkowe pytania i pomożemy Państwu w sprawnym przygotowaniu niezbędnych dokumentów.